Chiều cao công trình là yếu tố rất quan trọng được quy định nghiêm ngặt, đặc biệt là tại các khu đô thị và thành phố lớn. Nếu vi phạm những quy định về chiều cao công trình, chủ đầu tư có thể bị phạt hành chính, thậm chí, buộc phải tháo dỡ công trình. Số tầng được phép xây dựng sẽ thay đổi phụ thuộc vào từng khu vực khác nhau. Cùng tìm hiểu quy định về số tầng được phép xây dựng ngay trong bài viết dưới đây của SONG NAM nhé
Lộ giới: Lộ giới hay có cách gọi khác là chỉ giới đường đỏ đây là từ ngữ trong thuật ngữ pháp lý xây dựng được sử dụng trong các bản vẽ, văn bản của cơ quan nhà nước. Lộ giới được hiểu đó là bề rộng phạm vi đường dự kiến phóng.
Thông tin quy hoạch: là các thông tin liên quan đến dự án cần quy hoạch đối với lô đất quy hoạch 1/500, quy hoạch 1/2000 do sở quy hoạch kiến trúc cấp> Nếu quy hoạch 1/500 thì theo quy hoạch 1/500 do ủy ban nhân dân quận cung cấp, nếu có quy hoạch 1/2000 thì theo theo quy chuẩn áp dụng.
Số tầng: Định nghĩa về số tầng của cơ quan nhà nước có sự khác biệt với cách gọi dân gian của người dân hay sử dụng. Đối với những công trình xây dựng nhà người dân gọi tầng trệt thì cơ quan nhà nước gọi đấy là tầng 1, và tầng 1 của người dân thì đối với cơ quan nhà nước gọi đó là tầng 2. Nói cách khác cách gọi tầng nhà của cơ quan nhà nước sẽ bằng cách gọi tầng nhà của người dân công thêm 1.
1. Cơ sở xác định số tầng được phép xây dựng và chiều cao công trình
Ví dụ về việc xác định số tầng dựa trên mốc lộ giới
Trong xây dựng, các điểm mốc lộ giới thường được dùng để phân chia khu vực được phép xây dựng và khu vực thuộc quy hoạch (chỉ giới xây dựng).
Theo quy hoạch của địa phương, chiều cao của công trình phải phù hợp với quy hoạch đường phố và quy hoạch chung. Do đó, số tầng được phép xây dựng và độ cao tối đa của công trình xây dựng được xác định dựa trên chiều rộng lộ giới.
Để xác định được khoảng lộ giới tại khu vực đất xây dựng, đơn vị xây dựng cần phải dựa vào bản đồ quy hoạch tại địa phương hoặc mốc lộ giới được cắm sẵn.
2. Quy định về số tầng được phép xây dựng
Quy định về số tầng được phép xây dựng tối đa trong khu đô thị
Chiều rộng lộ giới (m) |
Số tầng cao cơ bản |
Số tầng được cộng thêm nếu thuộc quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận (tầng) |
Số tầng được cộng thêm nếu thuộc trục đường thương mại – dịch vụ (tầng) |
Số tầng được cộng thêm nếu công trình xây dựng trên lô đất lớn (tầng) |
Độ cao tối đa tính từ nền vỉa hè đến sàn tầng (lầu) 1 (m) |
Số tầng khối trên nền tối đa (tầng nổi) + số tầng giật (tầng chìm) (tầng) |
Số tầng cao tối đa (tầng) |
L ≥ 25 |
5 |
+1 |
+1 |
+1 |
7,0 |
7+1 |
8 |
20≤ L <25 |
5 |
+1 |
+1 |
+1 |
7,0 |
6+2 |
8 |
12≤ L <20 |
4 |
+1 |
+1 |
+1 |
5,8 |
5+2 |
7 |
7≤ L<12 |
4 |
+1 |
0 |
+1 |
5,8 |
4+2 |
6 |
3,5≤ L <7 |
3 |
+1 |
0 |
0 |
5,8 |
3+1 |
4 |
L < 3,5 |
3 |
0 |
0 |
0 |
3,8 |
3+0 |
3 |
Trong đó:
L là chiều rộng lộ giới (đơn vị mét)
+1: có ý nghĩa là được thêm 1 tầng so với số tầng cơ bản theo quy định tại khu vực.
Quy định số tầng khi xây dựng nhà trong hẻm:
Thứ nhất, đối với hẻm nhỏ hơn 3,5m:
Trong trường hợp xây nhà có hẻm diện tích nhỏ hơn 3,5m thì cá nhân, hộ gia đình sẽ được xây dựng nhà tối đa số tầng là 03, và đồng thời đáp ứng các điều kiện tổng diện tích nhà đảm bảo không được vượt quá 13,6m. Và xây nhà có tầng trệt đảm bảo không được xây cao quá 3,8m.
Thứ hai, đối với vị trí nhà có lộ giới từ 3,5m đến 7m:
Vị trí xây dựng nhà khi có lộ giới từ 3,5m đến 7m thì cá nhân, hộ gia đình sẽ được xây dựng nhà đối với trường hợp không có các yếu tố tăng tầng cao thì quy mô đảm bảo là 03 tầng; còn đối với trường hợp nhà có khoảng lùi thì cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng tối đa là 04 tầng và vị trí nhà nằm trong diện thuộc khu vực trung tâm của thành phố hoặc trung tâm quận/ huyện.
Thứ ba, đối với vị trí nhà có lộ giới rộng từ 7m đến dưới 12m:
Trong trường hợp này, cá nhân, hộ gia đình xây dựng nhà không có yếu tố tăng tầng cao sẽ được phép xây dựng tối đa 4 tầng.
Trường hợp vị trí nhà nằm thuộc khu vực trung tâm quận/ huyện hoặc trung tâm thành phố, hoặc xây dựng trên các lô đất lớn thì cá nhân, hộ gia đình sẽ được phép xây tối đa là 5 tầng.
Trường hợp nhà kết hợp xây dựng có một trong hai yếu tố là tăng tầng cao là nhà ở trung tâm thành phố, trung tâm quận huyện hoặc xây dựng trên lô đất có diện tích lớn hơn thì cá nhân, hộ gia đình sẽ được xây dựng tối đa là 6 tầng.
Thứ tư, đối với vị trí nhà có lộ giới rộng từ 12m đến dưới 20m:
– Được phép xây dựng số tầng tối đa là 4 tầng nếu không có yếu tố tăng tầng cao.
– Được phép xây dựng tối đa 05 tầng trong trường hợp vị trí xây dựng nhà thuộc trung tâm thành phố, trung tâm quận/huyện hoặc xây dựng trên lô đất lớn.
– Được phép xây dựng 6 tầng nếu nằm trong trường hợp đáp ứng thỏa mãn 2 trong 3 yếu tố tăng tầng cao gồm nhà xây dựng ở trung tâm thành phố, trung tâm cấp quận/ huyện hoặc xây trên các lô đất lớn.
– Được phép xây dựng 7 tầng nếu vị trí đáp ứng thỏa mãn đầy đủ 3 yếu tố tăng tầng là nhà ở trung tâm thành phố, trung tâm quận, diện tích đất xây dựng lớn.
Thứ năm, đối với vị trí nhà có lộ giới rộng từ 20m đến dưới 25m:
– Được phép xây dựng tối đa là 5 tầng cao trong trường hợp không có các yếu tố tăng tầng cao.
– Được phép xây dựng 6 tầng nếu nhà xây dựng nằm ở vị trí trung tâm quận, trung tâm thành phố hoặc xây trên lô đất lớn.
– Được phép xây dựng tối đa là 7 tầng khi đảm bảo thoả mãn hai trong ba yếu tố được tăng tầng nhà gồm: vị trí nhà xây dựng thuộc quận trung tâm thành phố, trung tâm cấp quận hoặc xây trên mảnh đất có diện tích lớn.
– Được phép xây dựng tối đa 8 tầng trường hợp nhà có khoảng lùi, đảm bảo đủ 3 yếu tố gồm nằm trong khu vực quận trung tâm của thành phố, ở trung tâm của huyện và xây dựng trên lô đất có diện tích lớn.
Thứ sáu, đối với vị trí nhà có lộ giới lớn hơn 25m:
– Được phép xây dựng tối đa 5 tầng khi có các yếu tố tăng tầng cao.
– Được phép xây dựng 6 tầng đối với trường hợp vị trí xây dựng nhà nằm trong quận trung tâm thành phố, trung tâm cấp quận hoặc xây dựng trên lô đất lớn.
– Được phép xây dựng tối đa là 7 tầng: khi có hai trong ba điều kiện gồm vị trí đất nằm trong khu vực quận trung tâm thành phố, trung tâm cấp quận, hoặc lô đất xây dựng có diện tích lớn.
– Được phép xây dựng tối đa 8 tầng: khi đáp ứng đầy đủ ba yếu tố gồm: vị trí xây dựng nằm trong trung tâm cấp quận, thuộc khu vực quận trung tâm thành phố, đất dùng để xây dựng có diện tích lớn.